◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
牵动全球投资市场的中国楼市，受当前宽松政策持续助力正在加速向好，2025年“止跌回稳”非常可期。
对房企而言，刚披露的2024年财报虽说普遍难看，部分还亏得惊人，成为“最冷年报季”，但可喜的是，“能挺的都挺过来了”。
他们在这轮“房价持续下探、融资受限、信用频遭国际降级”等深调高压下活下来，也改变了机构过去的悲观预期。
2月下旬以来，这些房企除了融资端海外破局之外，销售端开始反弹或跌幅收窄，拿地端就很火热了，一二线重点城市地王频出，久不拿地的也开始出手了。
这意味着：他们的信心又找回来了。
关键一环：融资通道又开了
大家都知道，房地产作为资金密集型行业，离不开金融机构大力支持，过去高杠杆模式虽不可取，但去杠杆的过程也不应“疾风暴雨”。
2021年以来，楼市一度陷入风雨飘摇，因金融政策突然“踩刹车”，高杠杆房企顿时失血频繁爆雷，加剧楼市下行，海内外融资整体受阻，优质房企也被波及，加剧行业犹如惊弓之鸟，买房人观望，机构情绪悲观。
转折始于2024年初，为预防及盘活大量“烂尾”现象的房企项目融资“白名单”制出炉。该年国庆节后，支持优质房企重组、定增、发债等利好出炉，比如保利、华发等少数房企拿到了定增募资。
2025年以来，房地产融资利好频传，最显著的变化就是房企美元债时隔2年破冰，比如2月绿城发行2028年到期的5亿美元优先票，融资利率8.45%，以置换存量美元债。要知道，2023年初万达新发的两笔美元债承受了11%票息率。
近日坊间爆料说，新城控股有意计划发行美元债，已有多家香港投行找到投资机构为新城发美元债做准备，初步利率10-11%，期限2-3年，虽比绿城那两笔要高很多，但作为民企再次出海，能发出去的信号意义更强烈。
从中指院统计看，2025年1月份，房企债券融资509.8亿元，其中民企发债规模显著增加，包括绿城、滨江、美的、新希望4家非央国企房企总发行39亿元，同比增加14.6亿元。此后的2月与3月，美的置业和新希望地产继续发债。
可以说，如果一线房企真的畅通了融资渠道，像过去那种大型房企爆雷就很难再发生了，背后离不开信心与信用的双重修复。
楼市信心风向标：民企入场拿地
与过去两年“冰封”截然不同，民营房企或非央国企今年以来开始入场拿地，个别的动作还很惊人。
比如跨过去年偿债高峰的金地集团，2025年开局后重启拿地，仅两个月里曾先后在杭州、上海摘得两个优质项目，总斥资超过10亿元。
号称“杭州地产一哥”的滨江集团，今年3月及1月曾两次刷新杭州地王纪录，楼面价分别是7.74万元/㎡、6.48万元/㎡，总耗资130亿元。2024年，该房企拿地20余宗且主要集中在杭州，总投资398亿元，权益地价189亿元。
看龙湖，今年2月中旬曾耗资10.57亿元拿下上海奉贤新城一优质地块，没几天又竞得苏州吴中区一项目，加码长三角区域的价值高地。2024年，龙湖投拓力度本就不小，在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等9座高能级城市新增了9个地块，权益地价51亿元，总建面83万方，权益建面39万方。
实际上，龙湖财务一贯比较克制，面对2024年楼市深调，但坚持“量入为出”原则，在高能级城市做到低成本精准拿地，以实现发展与安全的平衡。
作为观察楼市的风向标，民营房企年初以来积极入场或加码拿地，已给沉闷的投资市场搅起了一波涟漪，投资信心开始复苏了。
应对缩表周期：降债腾挪加快
当前，房企普遍仍面临着“信用修复”问题，出险房企就更不用说，还可能会对冲楼市积极情绪，但目前看，其债务风险出清有加快势头。
据克而瑞不完全统计，截至2025年2月底，共有59家出险房企在债务重组或破产重整。有券商指出，面对2025年更大的到期债务规模，境内债务重组或将提速，且重点继续从展期转向削债。
近期以来，包括佳兆业、世茂等房企境外债重组已获香港法院批准，碧桂园等头部房企境外债重组尚在推进中，有望迎来突破。几天前，远洋集团63亿美元境外债重组正式生效，进而将转向对境内9笔、百亿级公开债重组等。
从2024年财报看，销售规模排名靠前的一线房企，也包括央国企，在过去两年的大力降债动作下，财务基本面已有明显改善，出险概率基本可以排除。
比如“头部央企”华润置地，截至2024年底净负债率已降至31.9%，剔除预收款后资产负债率降到55.6%，现金短债比1.92倍，加权平均融资成本已降到3.11%的行业较低水平。
看“混合制房企”的绿城，2024年总借贷较2023年下降89.55亿元至人民币1371.87亿元，净负债率56.6%，较2023年底下降7.2个百分点，现金短债比2.3倍。
再看龙湖，截至2024年底，有息负债较上年底大降163亿元至1763亿元，过去两年累计压降超300亿元，净负债率降至51.7%，剔除预收款后的资产负债率降至57.2%，较3年前累计下降10.2个百分点。
3年前，龙湖主动进行城市聚焦，在开发业务上做“三提三降”，快速收缩、出清、整合。2024年业绩会上，龙湖管理层专门提到实现债务结构转换的“两步走”：
一、强化正向经营性现金流压降负债，减弱业务与高杠杆捆绑，以内生动力驱动发展；
二、抓住政策红利，增加经营性物业贷，拉长借贷年期、降低融资成本。
面对当前土地市场躁动及融资杠杆松动，龙湖依然明确“到2025年底，有息负债预计将降到1400亿元左右”。这意味着，龙湖会继续强力去杠杆。
龙湖集团管理层说，今年是公司“债务转换的最后一年，也是最关键的一年”，此后将成为整个行业为数不多的能把“信用融资降到10%左右”而且还在健康发展的企业。
银河国际分析说，龙湖被视为民营房企中“最具防御性开发商”之一，与中海、华润并列首推名单。2025年，龙湖到期的境内债和海外银团都将通过正向经营性现金流和经营性物业贷覆盖；龙湖2026~2027年每年到期债务仅50亿~60亿元，偿债规划清晰，流动性风险极低。
摩根大通亦强调说，当前地产行业波动的背景下，企业的生存仍是首要任务。龙湖的投资性物业足以支持其再融资，无违约风险。
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