◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
临近五一，上市房企2024年财报披露趋于尾声。在被业内自我调侃是“最差财报季”的阴霾笼罩下，房企欲突围仍需加把劲儿。
近日，五矿地产对外披露了2024年完整财报，去年公司净亏损扩大至37.48亿港元，最近3年连续净亏损且累计达到56.6亿港元。
要知道，五矿地产背靠“实力央企”中国五矿集团，就这业绩看，在房地产行业持续“深调”的大势面前，“央企护身符”最多就是比民营房企多个融资信用背书，最终还得靠“打铁仍需自身硬”。
具体看业绩，2024年，五矿地产实现营收98.83亿港元，同比下滑了21.8%，其中房地产开发贡献营收占比近99.59%，以持有香港两栋商业大厦的物业投资贡献营收0.5亿港元，占比微乎其微。
去年，五矿地产经营亏损26.26亿港元，就最近5年看，另一个经营亏损的年份是2022年（注：4.15亿港元），除税前亏损37.07亿港元，而2022年除税前亏损10.23亿港元。
2024年，五矿地产的整体毛利率只有6.1%，同比下滑了11.1个百分点，其中房地产开发毛利率6.5%，同比下降11个百分点，主要系年内“随行就市”，采取降价促销等去化策略所致。
截至去年底，五矿地产可开发总建面576.1万方，其中一线城市占30.2%，二线城市占35.9%，三线城市占33.9%。就土储的区域分布而言，环渤海占比35.7%，珠三角（包括香港）占比21.8%，成渝占比20.9%，华中占比18.1%，长三角占比3.5%。截至2024年底，五矿地产手上可动用的现金及银行存款28.22亿港元，较上年底减少近6亿港元，而一年内到期借款近163亿港元，占总借款216.83亿港元的75.2%，较上年底占比上升近10个百分点。
同期末，五矿地产总资产较上年底下降23.4%至410.31亿港元，因持续净亏损、分红等致使净资产较上年底下降35.5%至92.57亿港元。该期末，其剔除合约负债及递延收入后的资产负债率76.4%，净负债率203.3%，较上年底分别上升4.2个百分点、65.3个百分点。
五矿地产2024年报曾透露说，截至该期末，公司因若干融资协议契约违约取得银行豁免金额98.78亿港元，但导致17.62亿港元其他银行借款发生交叉违约，未豁免部分的81.74亿元非流动部分借款已重新分类至流动负债一栏，但截至目前，未接到任何贷款催款通知。
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五矿地产还披露说，该期末，其尚未使用的银行融资额度40.89亿港元，但较上年底减少近30亿港元。
从以上财务数据看，五矿地产短期偿债压力非常大。对此，五矿地产董事会主席何剑波表示，今年公司首先要确保“活下去”，把去库存、防风险放在首位，想尽一切办法增收节支，减少亏损。严守资金安全底线，确保债务“不爆雷”、交付“不烂尾”、发展“不守旧”。
针对当前“稳楼市”政策频出及市场有所好转，何剑波强调说，今年行业或将逐步走出低谷。五矿地产将加快销售，回笼资金，努力改善现金流，积极压降负债，保障债务接续安全，同时持续推进降本增效，非生产性开支计划同比减少10%等。
值得注意的是，去年五矿地产包括何剑波、刘波、陈兴武、杨尚平四位核心高管年薪均有下降，比如何剑波总薪酬89.9万港元，较上年141.9万港元减少了52万港元，董事总经理刘波总薪酬85.3万港元，同比减少49.4万港元。
从总薪酬具体构成看，这4位核心高管去年减薪主要是“酌情花红”近乎减半，但现金及津贴变化不大。
此外，还有一个颇有意思的现象是，当前地产央企分化明显，比如第一梯队如保利、中海、华润、招商、金茂、中铁建，位列全国房企第一阵营，且有继续做大之势，而地产央企第二梯队就“惨”了。
比如中交地产，马上要退出房地产了，且相关地产开发业务交给母公司中交房地产集团了，而南国置业跟其“如出一辙”，置出房地产交给母公司电建地产，而华侨城近几年也亏得一塌糊涂且债务高企，五矿地产亦如此。
看中铁置业，据查去年去年三季度营收105.4亿元，不及2023年全年营收的三成，财务费用5.29亿元，比2023年全年4.69亿元多0.6亿元，营业利润及净利润均亏损超9亿元，归母净利亏损9.9亿元。
再看中粮集团旗下大悦城控股（注：原中粮地产），近三年营收三连降低，其中去年营收357.9亿元，归母净利及扣非后归母净利均连续三3年亏损，累计净亏分别达到了约73亿元、107.5亿元。
在这轮楼市持续下行周期内，当前第二梯队的地产央企虽有强大的央企母公司的实力背景做融资信用背书，但业绩仍混得差劲，债务还持续高企，比如中交地产、南国置业都在积极退出房地产。
令人意外的是，五矿地产成了当前首家公开喊出“活下去”的地产央企，此前首个行业吹哨“活下去”的是2018年的万科。
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